Immobilienmarkt

Guter Rat rund ums Gewerbe

Bei Gewerbemietverträgen gelten andere Regeln als bei der Anmietung von Privatwohnungen / Antworten auf die wichtigsten Fragen

Unterliegen Gewerbemietverträge dem normalen Mietrecht?
Private Wohnungsmieter genießen eine Reihe gesetzlicher Schutzrechte. So dürfen die Eigentümer die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Bei Gewerbemietverträgen gelten andere Regeln. Dort ist praktisch alles frei aushandelbar. Deshalb sollten Mieter vor dem Vertragsabschluss alle wesentlichen Details schriftlich festhalten. Dazu sollten neben der Mieterhöhung auch die entstehenden Nebenkosten, die Lage und Nutzung aller Räume, die Dauer des Vertrages nebst der Optionen für eine Verlängerung oder Kündigung sowie das Prozedere bei Mieterhöhungen schriftlich festgehalten werden. Dauert das Vertragsverhältnis länger als ein Jahr, ist eine schriftliche Vereinbarung vorgeschrieben.

Was gilt denn als Gewerbeimmobilie?
Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch recht einfach. Gewerberäume sind all jene, die ihrem Zweck nach geschäftlich genutzt werden. Büros, Einzelhandelsflächen oder Läger und Fabrikhallen sind typische Beispiele dafür.

Darf man die eigene Wohnung für Geschäftszwecke nutzen?
Viele Gründer, insbesondere in Dienstleistungssparten arbeiten erst einmal von zuhause aus. Dann wird die Wohnung teilgewerblich genutzt. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Vermieter dies nicht dulden muss. In der Regel sei dies aber kein Problem, erläutert der Osnabrücker Fachanwalt Werner Dillerup. „Eine teilgewerbliche Nutzung ist meist möglich, sofern der Mieter max. 50 Prozent der Fläche für berufliche Zwecke nutzt“, sagt der Jurist.

Wie werden Mieterhöhungen gestaltet?
Wie die Höhe der Miete selbst müssen beide Seiten auch das Prozedere etwaiger Mieterhöhungen aushandeln. Es gibt in der Praxis verschiedene Varianten dafür. Häufig werden Staffelmietverträge abgeschlossen. Dann steigt die Miete in bestimmten Abständen, etwa jährlich um einen festgelegten Betrag. Eine andere Form ist die Indexmiete, bei der sich die Steigerung an einem Indikator wie zum Beispiel der allgemeinen Teuerungsrate orientiert. In manchen  Fällen richten sich die Aufschläge teilweise am erzielten Umsatz des Unternehmens. „Definieren Sie den Umsatz im Gewerbemietvertrag genau, um Streitigkeiten zu vermeiden“, rät die Handelskammer Hamburg.

Kommen Gewerbetreibende aus einem Mietvertrag heraus, wenn das Geschäft schlechter läuft als erhofft?
Ein Sonderkündigungsrecht kann für den Fall ausgehandelt werden, das sich ein Geschäft wirtschaftlich nicht trägt. Dies sein mitunter auch für den Vermieter sinnvoll, sagt Anwalt Dillerup, weil damit zum Beispiel längere Mietausfälle ausbleiben. Ansonsten gelten die vertraglich festgelegte Mietdauer und die vereinbarte Kündigungsfrist. Im schlimmsten Fall, wenn ein Unternehmer aus den Räumen heraus will und keinen vom Vermieter akzeptierten Nachmieter findet, wird die Miete dann auch ohne Nutzung bis Vertragsende fällig.

Auf welche Details sollten Mieter besonders achten?
Dillerup rät hier insbesondere zu einem genauen Blick auf die vertraglich festgelegten Nebenkosten, wie Wasser, Wärme oder Strom. Dazu kommen je nach Gebäude unterschiedliche Aufwendungen, etwa für den Erhalt des Gebäudes, einen Sicherheitsdienst oder Verwaltungskosten. Sie werden anteilig entweder pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet. Die Höhe ist frei aushandelbar. „Mieter sollten immer prüfen, ob eine Beteiligung für sie von Nutzen ist“, meint Dillerup.

Lässt sich verhindern, dass Konkurrenten gleich nebenan ihr Geschäft eröffnen?
Es gibt auch ohne besondere vertragliche Regelung einen Konkurrenzschutz bei Gewerbemietverträgen. Der Vermieter sei dazu verpflichtet, stellt das Bundeswirtschaftsministerium klar, keine anderen Geschäftsräume auf dem gleichen Grundstück oder dem Nachbargrundstück an Konkurrenzunternehmen zu vermieten. „Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, den Mietzweck möglichst genau zu beschreiben“, empfiehlt das Ministerium.

Quelle Schwetzingen Zeitung vom 25.09.2015 von Korrespondenten Hannes Koch

Wichtige Informationen zur Mietkaution

Höhe der Kaution
Eine Mietkaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wohl aber ihre Maximalhöhe: Drei Nettokaltmieten. Wer mehr verlangt, muss mit Rückzahlungsforderungen rechnen.
Ausnahme: Hat der Vermieter die Wohnung für den Mieter behindertengerecht umgebaut. Denn der Rückbau nach Auszug kostet dann mehr als die drei Mieten. Ratenzahlung der Kaution kann im Mietvertrag übrigens nicht ausgeschlossen werden.

Separat anlegen
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution separat von seinem Privatvermögen zinsbringend anzulegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Ein Kautionskonto darf maximal eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben, wenn die Wohnung auch eine Kündigungsfrist von drei Monaten hat.
Neben einem Kautionskonto (niedrige Zinsen) sind mögliche Anlageformen ein Sparbuch mit Sperrvermerk (niedrige Zinsen) oder das Anlegen auf einem besser verzinsten Tagesgeldkonto als Treuhandkonto, bei dem der Mieter Inhaber ist und der Vermieter Zugriff hat.

Rückzahlungsfrist
Eine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Bei normalem Auszug aus einer Mietwohnung soll der Vermieter nach spätestens sechs Monaten erstatten. Sind im Übergabeprotokoll keine Mängel oder Schäden vermerkt, muss die Kaution sofort inklusive Zinsen ausgezahlt werden.
Liegen Mängel vor, kann man sich zwischen drei und neun Monaten Zeit lassen, bis die Mängel behoben sind und die Kosten dafür mit der Kaution verrechnet, bevor der Rest ausgezahlt wird.

Berechtigte Gründe für das Zurückhalten der Kaution
Bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung, Mietrückständen und natürlich Schäden darf die Kaution zunächst einbehalten werden. Bei den Betriebskosten muss sich der Vermieter dabei an den Zahlen der Vorjahre orientieren und darf nicht alles einbehalten.
Ein „Abwohnen“ der Kaution (keine Mietzahlung in den letzten drei Monaten) ist übrigens unzulässig. Normale Verschleißmängel dürfen nicht mit der Kaution ausgeglichen werden.

Quelle: Immobilien Telegramm

Bestellerprinzip

Wichtige Informationen zum Bestellerprinzip:
Das in Kraft getretene „Bestellerprinzip“ gilt NUR für die Anmietung von Wohnungen und Häusern zu Wohnzwecken.

Beim Kauf einer Immobilie sowie bei der Anmietung/Pacht von Gewerbe-, Gastronomie- und nicht zu Wohnzwecken dienenden Immobilien, obliegt die Provisionszahlung weiterhin dem Mieter, Pächter oder Käufer.

Für Eigentümer/Vermieter bieten wir individuelle Dienstleistungspakete, um Sie weiterhin gleichermaßen qualitativ hochwertig, effizient und kostengünstig unterstützen zu können.